A birtokviszonyok rendezetlensége mint a mezőgazdaság versenyképességének akadálya

Ingatlan-nyilvántartási adatproblémák

Az első, és talán legjelentősebb anomáliát az ingatlan-nyilvántartási adatoknak a való viszonyokkal való meg nem egyezése jelenti a tulajdonosok személye vonatkozásában. Ilyen eset, amikor a tulajdonos adatai hiányosak vagy tulajdonosként már elhunyt személy szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ezáltal egyrészről sérül az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, jelentősen elnehezül az adott földrészlet használatba vétele. Emellett közös tulajdonban álló ingatlan esetében annak piaci forgalmát befolyásolja, hogy az adott ingatlannal rendelkezni jogosultak köre nem ismert, illetve rövid időn belül fel sem deríthető. Szinte nincs olyan gazdálkodó, aki ne találkozott volna olyan földrészlettel, ahol valamely tulajdonos személyének kiderítéséhez kisebb-nagyobb nyomozást vagy akár póthagyatéki eljárás lefolytatását kellett elvégeztetnie.

Az ingatlan-nyilvántartásban a természetes személyekre vonatkozó érvényes tulajdoni bejegyzések száma körülbelül 18 millió 309 ezer darab, azaz összesen ennyi természetes személy által tulajdonolt ingatlan található Magyarországon. Ezek közül az adatok feltárása látszik szükségesnek (vagyis nincs feltüntetve a tulajdonos személyi azonosító jele és legalább egy természetes személyazonosító adata hiányzik) mintegy 1 millió 900 ezer bejegyzés esetében, ami az összes ingatlan több mint 10%-a. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonjog bejegyzések közül több mint 50 ezer bejegyzésnél került kizárólag a tulajdonos neve feltüntetésre, amely a bejegyzéseknél még a tulajdonos címe sem ismert. Azon ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonjog bejegyzések száma ahol kizárólag a tulajdonos neve került feltüntetésre, viszont szerepel a lakcíme több mint 80 ezer. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonjog bejegyzések közül több mint 12 ezer bejegyzés tartalmaz olyan tulajdonost, aki az 1896-os millenniumi évben vagy az előtt született, vagyis mára már elmúlt 120 éves. Az ingatlan-nyilvántartásban 400 ezer feletti a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő és 500 ezer feletti a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlant érintő, összesen legalább egy adat vonatkozásában hiányos bejegyzés.

Mindennek megoldására adattisztítás célú eljárás kidolgozása válik szükségessé. Ennek keretében első körben a meglevő állami nyilvántartások adattartalmának összevetése indokolt, amely pusztán elektronikus úton és az ügyfelek megkeresése nélkül biztosítani tudja a hiányzó adatok fellelését. Az ingatlanügyi hatóság hivatalból fel tudja tárni az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő beazonosítatlan személyeket az érintett ingatlanok jogi helyzetének rendezése céljából. A beazonosítatlan személy adatainak kijavítása céljából az ingatlanügyi hatóság összevetheti a tulajdoni lapon szereplő adatokat az okirattárban fellelhető okiratok adataival, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban fellelhető adatokkal. Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés adatai a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban több természetes személy adataival is azonosságot mutatnak, az ingatlanügyi hatóság ezen személyek – a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban feltüntetett lakcímük alapján – megkeresésével, továbbá az ingatlan ingatlan-nyilvántartás által tartalmazott közigazgatási címére történő értesítés megküldésével kísérelheti meg beszerezni azon tulajdonjogot keletkeztető okiratokat, mely alapján aztán a bejegyzés adatai kijavíthatóak. Ha az adategyeztetés eredményeként a tulajdonosként bejegyzett személy beazonosíthatóvá válik, az ingatlanügyi hatóság a bejegyzést hivatalból ki tudja javítani.

Ha adategyeztetés nem vezet eredményre, az ingatlanügyi hatóságnak hirdetményi úton is kísérletet kellene tennie a beazonosítatlan tulajdoni állapotú ingatlanok jogi helyzetének rendezését szolgáló információk beszerzésére, hogy akinek tudomása van a tulajdonosként bejegyzett személy hiányzó természetes személyazonosító adatairól, illetve halálának időpontjáról, úgy ezt az ingatlanügyi hatóság részére jelentse be. Ha az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság tudomást szerez, hivatalból értesíti a közjegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.

Ha a hirdetményezés sem vezet eredményre, az ingatlanügyi hatóság megállapítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy nem beazonosítható. Ilyenkor a továbblépés érdekében fontos lenne, hogy a nem beazonosítható tulajdonosú ingatlan az állam tulajdonába kerüljön. Természetesen az állam tulajdonszerzése az ingatlant terhelő, illetve az ingatlanra vonatkozó és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat nem érintheti. Az állami tulajdonba vétellel egyidejűleg értékbecsléssel meg kell állapítani az adott ingatlan forgalmi értékét, mert ha előkerül az ingatlannak az állam tulajdonszerzését megelőző tulajdonosa, ő az állammal szemben kártalanításra jogosult. A továbbiakban az állam a törvényi szabályoknak megfelelően hasznosíthatja az ingatlan akár értékesítéssel, akár bérbeadás útján.

Az osztatlan közös tulajdonban álló földek használatának problémaköre

A birtokviszonyok másik nagy problémaköre az osztatlan közös tulajdonban álló földek használatának nehézségei. Ennek megértéséhez elöljáróban fontos tisztázni a közös tulajdonban álló dolgok használati szabályait, amelyet a Polgári törvénykönyv határoz meg. Osztatlan közös tulajdonnak hívjuk, ha egy adott ingatlannak vagy ingatlan résznek több tulajdonosa van és minden egyes része olyan arányban oszlik meg a tulajdonostársak között, amilyen arányban a tulajdonjoguk fennáll. A közös tulajdonban álló dolgot a maga teljességében valamennyi tulajdonosa jogosult használni, mert valamennyi tulajdonos tulajdonolja a dolog minden egyes „porcikáját”, azonban ezt a jogot egyikőjük sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a tulajdonukhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. Földek vonatkozásában a földforgalmi szabályozás speciális rendelkezést tartalmaz arra nézve, hogy a tulajdonosok egymás között megállapodhatnak a közös tulajdonukban álló föld területileg megosztott használatában. A termőföldek egy jelentős részén létrejött osztatlan közös tulajdon tehát lényegében egy tulajdonosi kényszerközösség, amelyben egymással semmiféle ismerősi kapcsolatban nem álló tagok jogosultak a tulajdonrészük használatára a többiek jogainak és a tulajdonukhoz fűződő törvényes érdekeinek megsértése nélkül.

Az osztatlan közös földtulajdon „hungarikum” a maga nemében. Magyarországi sajátosság, ilyen formában más európai országban nem alakult ki. Jelenléte a következő problémákat generálja:

• a tulajdonosi szemlélet nem valósulhat meg, a földhasználat gátja;
• agrárgazdasági hátrányt okoz, mert a tulajdonosnak nem érdemes beruháznia (hiszen azáltal a többi tulajdonostársát gazdagítaná), továbbá nem tudják banki hitel fedezeteként használni a területet;
• a területalapú támogatások igénylésekor jelentkező leggyakoribb hiba, az átfedések erre vezethetők vissza, továbbá gondot okoz a jogszerű földhasználat igazolása;
• az osztatlan közös rendszere nem illeszkedik az uniós jogi normákhoz (vö. MePAR-tematikus fedvények), nem jut hozzá uniós támogatásokhoz;
• a tulajdoni hányadát mindenki ismeri, de konkrétan a földrész mérete és helye nincs megjelölve.

Az osztatlan közös tulajdoni viszonyok kialakulás több okra vezethető vissza. Egyrészről Nyugat-Európában az agráröröklés évszázadok óta rendezett, míg a magyar jog azt nem ismeri, így a törvényes öröklés általános szabályai szerint az örököstársak mindegyike egyenlő arányban örököl. Másrészről a részarány-kiadási eljárások felgyorsítása érdekében a ’90-es évek közepén lehetővé tették, hogy a jogosultak ne 1/1-es tulajdont kapjanak, hanem egymással semminemű kapcsolatban nem álló személyek (nem családtagok, nem egy faluközösség lakói) az aranykorona jogosultságuknak megfelelő arányban egymással tulajdonközösségbe kerültek. Mindez az eljárások gyors lezárása mellett a fennálló földhasználati viszonyok konzerválásában is segítséget jelentett, hiszen a ki nem mért közös tulajdonban (különösen, ahol akár több száz tulajdonos volt jelen) szinte lehetetlenné vált az egyéni gazdálkodás és rákényszerültek a korábbi földhasználó szövetkezet vagy annak jogutódja részére történő haszonbérbe adásra. Harmadrészről a kárpótlási eljárás során is lehetőség volt osztatlan közös tulajdon formájában való földszerzésre.

Az eltelt mintegy negyed évszázad alatt extrém osztatlan közös tulajdonban álló viszonyok alakultak ki, amelyek méretüknél fogva vagy tulajdonosaik száma alapján lehetetlenné teszik a földek értelmes hasznosítását, illetve az azokon történő gazdálkodást (1. és 2. táblázat).

Az agrárkormányzat kitűzött célja az osztatlan közös tulajdoni viszonyok felszámolására irányuló eljárások felgyorsítása és olyan jogszabályi környezet megalkotása, amely üzemszerű gazdálkodási szempontból értelmes méretű birtoktestek kialakulását segíti. Ennek egyik módja a jelenleg mintegy 450/500 nap hosszúságú megosztási eljárás felgyorsítása és kb. 250 napban történő maximalizálása. Jelenleg ugyanis az eljárás 7 részelemből tevődik össze, amelyek habár egymásra épülnek, mégis mindegyik esetében külön jogorvoslati lehetőség nyílik, amely hosszú időre elhúzza az eljárást. Ehelyett, ha egységes eljárásban kezelnénk a folyamatot, akkor a bejegyzéssel záródó döntéssel szemben nyílna csak meg a jogorvoslat, ahol az eljárás bármely korábbi részeleme (keretmérés, osztásirány, kiosztási sorrend, kitűzés, bejegyzés) vitatható, de csak egy alkalommal.

A tárgyi ingatlanban tulajdonrésszel rendelkező bármely tulajdonostárs, vagy több tulajdonostárs együttesen kezdeményezheti az ingatlan megosztását annak érdekében, hogy saját tulajdoni hányadát önálló ingatlanként kaphassa meg.

A hatóság a beérkezett kérelem alapján az érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyezné az osztatlan közös tulajdon megosztása iránti kérelem benyújtásának tényét. A feljegyzett tényt az ingatlanügyi hatóság az eljárást lezáró érdemi döntésébe, vagy az eljárás megszüntető döntésébe foglalt rendelkezéssel törli. Mindez azért lenne fontos, hogy ha valaki ilyen földet kíván megvásárolni, az már a tulajdoni lapról tudomást szerezhessen, hogy folyamatban van a föld megosztása, azaz érdemes annak eredményét megvárnia.

A kérelmező tulajdonostársak közötti egyezség hiányában az adott földrészlet vonatkozásában a kiosztás sorrendjét sorsolással kell megállapítani. Az egyezségnek vagy a kisorsolt sorrendnek megfelelően a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduknak megfelelően a földrészlet meghatározott részéhez kell hozzárendelni.

Annak érdekében hogy az eljárás eredményes lefolytatása biztosításra kerüljön, ha az eljárás megindításáról szóló értesítést tartalmazó megkeresés kézbesítése valamely tulajdonostárs részére sikertelen volt és a tulajdonosként bejegyzett személy elérhetőségére vonatkozóan nem érkezik információ, akkor a tulajdonosként bejegyzett személy tulajdoni hányada közös tulajdon megszüntetése jogcímen az egyezségben résztvevő tulajdonostársak tulajdonába, illetve erre irányuló akaratuk hiányában az állam tulajdonába kerülne azzal, hogy a tulajdoni hányadot közös tulajdon megszüntetése jogcímén megszerző tulajdonostársak, illetve az állam a megfelelő ellenértéket letétbe helyezi a tulajdonszerzést megelőző tulajdonos vagy jogutódja részére.

A kialakításra kerülő ingatlan területének nagysága vonatkozásában indokolt egy minimális mérethatár megállapítása az elaprózódás megelőzése érdekében. Ezen mérethatár alatti területek vonatkozásában szintén arra kell lehetőséget biztosítani, hogy valamely tulajdonostárs magához válthassa a többi tulajdonostárs részét, ezzel megakadályozva a terület megosztással való aprózódását.

A befejezetlen részarány-kiadás

A harmadik nagy problémakör a máig befejezetlen részarány-kiadás. A részarány-tulajdon eszmei aranykorona érték. A szövetkezetbe bevitt vagyon aranykorona értékéről kiállított igazolás, amely ennek megfelelő aranykorona értékű föld tulajdonára jogosít az adott földalapból.

Jelenleg mintegy 200 ezer aranykorona kiadatlan részarányt tartanak nyilván a földhivatalok. Az ehhez tartozó földeknek gyakorlatilag nincs tulajdonosa, mindössze úgynevezett szövetkezeti földhasználati jog áll fenn rajtuk. Indokolt tehát, hogy ezek a földek a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerüljenek. Azok a személyek pedig, akik kiadatlan részarány-tulajdonnal rendelkeznek, az ingatlanügyi hatóságnál nyilvántartott részarány-tulajdon aranykorona értéke alapján számítva megfelelő összegű kártalanításra tarthatnak igényt. Ha a kiadatlan részarány-tulajdon esetében a kártalanítás megfizetésre kerül, úgy az ingatlanügyi hatóság törli a részarány-tulajdont és megszünteti annak termelőszövetkezeti különlapon történő nyilvántartását.

Az időközben kialakult birtokviszonyok bolygatlansága érdekében, ha az adott földrészlet teljes területét legalább 10 éve szakadatlanul birtokolják, akkor az adott személyt vételi jog illesse meg az adott földrészletre, ha a vételi jog gyakorlásával egyidejűleg szakadatlan birtoklásának tényét igazolja, a földrészletre ilyen módon más nem formál igényt és ellenértékként az adott földrészlet vonatkozásában őt megillető kártalanítási igényről lemond.

A védett vagy védelemre tervezett területek állami tulajdonba vétele

Végül a negyedik, a versenyképességet nehezítő birtokügyi gátló körülmény a védett vagy védelemre tervezett területek állami tulajdonba vételének húzódása. Ennek oka leginkább financiális, hiszen habár az Alkotmánybíróság már 1995-ben előírta, hogy az ilyen területeknek az állam tulajdonába kell kerülnie és az azt szabályozó törvény is megalkotásra került 1995-ben, de a költségvetési források szűkössége miatt ez a mai napig nem fejeződött be. Ugyanakkor az ilyen földeket tulajdonló személyek számára állandó fenyegetettségként van jelen, hogy a földjüket az állam bármikor kisajátíthatja, ami nem ösztönöz a hosszú távú gondolkodásra vagy a beruházásra. Mindazonáltal a kisajátítás indokoltsága alapvetően megkérdőjelezhető a magántulajdonban álló azon ingatlanok esetében, amely ingatlanok kedvező természeti állapota az eltelt több mint 20 év során magántulajdonban sem romlott és a védettségi szint az állami tulajdonba vétel mellőzésével is fenntartható.

*

A 2010 óta zajló agrárpolitika 2014-ig tartó első ciklusában a földek forgalmi oldalról való szabályozásával biztosította azok tartós jelleggel magyar kézben való megtartását. 2018-ig tartó második ciklusában az állami földek tulajdonjogának a gazdákhoz való juttatásával a termelés megfelelő alapját teremtette meg. A harmadik ciklusban pedig a magyar birtokviszonyok előtt tornyosuló olyan kihívások megoldása szükséges, amelyek a termelők versenyképességének súlyos akadályait képezik.