Mező- és erdőgazdasági földre kizárólag határozott időtartamú haszonbérleti (felesbérleti, részesművelési) szerződés köthető. A határozott időtartamból adódóan a szerződés felmondására sajátos szabályok vonatkoznak. A korlátozó előírások elsődleges célja a haszonbérbevevő védelme, hiszen a mezőgazdasági termelés gyakran hosszútávon megtérülő beruházás elvégzését igényli (pl. lucernatelepítés, talajjavító beavatkozás esetén), ezek előnyeit pedig a beruházó gazdálkodó csak akkor tudja kiaknázni, ha tartósan alapozhat földhasználati jogára.
Egy határozatlan időtartamú lakásbérlet esetében teljesen megszokott, hogy bármelyik fél részéről külön indokolás nélkül, a hónap tizenötödik napjáig közölt felmondó nyilatkozat alapján a következő hónap végén megszűnik a szerződés. Ezt nevezi a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendes felmondásnak. Termőföldre azonban a 2013. évi CCXII. törvény határozatlan időtartamú szerződés kötését csak két esetben engedélyezi: a közös tulajdonú földek tulajdonostársak közötti használati rendjét rögzítő megállapodásra, valamint közeli hozzátartozók közötti szívességi földhasználatra nézve. (Ez utóbbi esetben a szerződés 60 napos felmondási idővel rendes felmondással meg is szüntethető.)
Minden más esetben a földhasználati szerződésnek előre rögzített időtartamúnak kell lennie, ahol a rendes felmondás joga kizárólag akkor érvényesíthető, ha a felek a szerződésben erről kifejezetten megegyeztek. Ha ilyen kikötést a haszonbérleti szerződés nem tartalmaz, az csak közös megegyezéssel vagy egyoldalúan, de csak törvényben meghatározott esetekben és indokkal mondható fel.

A haszonbérlet felmondása 60 napos felmondási idővel

A 2013. évi CCXII. törvény öt olyan indokot ismer, amikor egy haszonbérleti szerződés 60 napos felmondási idővel egyoldalúan megszüntethető. Fontos azonban kiemelni, hogy ezekben az esetekben a felmondás csak a haszonbérleti szerződésben rögzített évfordulóval, azaz a gazdasági év végével következik be, és akkor is csak abban az esetben, amennyiben a felmondást legalább 60 nappal korábban, igazolható módon, írásban közölték a másik féllel. Ha például egy szerződés szerint a gazdasági év november 1-jétől a következő év október 31-ig tart, akkor a felmondást legkésőbb szeptember 1-jéig a másik fél tudomására kell hozni, ellenkező esetben az csak egy évvel később válik hatályossá.
Azok az esetek, amikor 60 napos felmondási idővel a haszonbérleti szerződés egyoldalúan megszüntethető, a következők:
a) Ha a haszonbérleti szerződés létrejöttekor a haszonbérlet tárgyát képező földterület osztatlan közös tulajdonban volt, és a szerződés fennállta alatt a közös tulajdon megszüntetésére az illetékes járási hivatal által szervezett földkiméretési eljárás keretében került sor, a haszonbérbeadó felmondhatja a szerződést, amennyiben a tulajdoni hányadának megfelelő területet a kiméretés során önálló ingatlanként megkapja. A felmondás további feltétele azonban, hogy a tulajdonos a haszonbérbevevő felé a felmondással egyidejűleg arról is nyilatkozzon, hogy a földet a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni, továbbá a közös tulajdonban álló földrészletre vonatkozó haszonbérleti szerződést nem írta alá, de annak hatálya mint „passzív tulajdonostársra” kiterjedt rá is.
b) A mezőgazdasági termelőszervezet (gazdasági társaság vagy szövetkezet) mint haszonbérbevevő és az annak legalább 25 %-ban tulajdonos természetes személy tagja mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadó akkor mondhatja fel, ha a mezőgazdasági termelőszervezetben fennálló tulajdonosi részesedése a szerződés megkötését követő egy éven keresztül tartósan 25 % alá csökken.
c) A mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérbevevő és az annak legalább 25 %-ban tulajdonos természetes személy tagjának közeli hozzátartozója mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadó felmondhatja, ha a tag és a haszonbérbeadó közötti közeli hozzátartozói viszony megszűnik. Ilyen helyzet tipikusan házassági bontóper kapcsán állhat elő, ha az egyik házastárs korábban haszonbérbe adta saját tulajdonú földjét a másik fél (rész)tulajdonában lévő gazdálkodó szervezet számára.
d) A mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérbevevő és az annak legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadó felmondhatja, ha a mezőgazdasági termelőszervezettel fennálló munkaviszonya megszűnik. Nem alkalmazható ez a felmondási mód abban az esetben, ha a gazdálkodó szervezet a haszonbérbeadó munkaviszonyát rendkívüli felmondással vagy felmondással szünteti meg. (Ez utóbbi esetben azonban azonnali hatályú felmondásnak helye van, amelyről később szólunk.)
e) A haszonbérbeadó, annak jogutódja, illetve a haszonbérbevevő az 1994. július 27-e előtt létrejött haszonbérleti szerződést akkor mondhatja fel, ha a szerződés időtartama meghaladja a jelenleg hatályos földforgalmi törvényben meghatározott leghosszabb, erdő kivételével legfeljebb 20 éves időtartamot. Ez a szabály a korábbi földtörvény előtti időszakban kötött, máig élő haszonbérleti szerződésekre vonatkozik. Mivel a 1994. július 27-e előtti átmeneti időszakban gazdálkodó szervezetek is megszerezhették termőföld tulajdonjogát, kis számban bár, de olyan haszonbérleti szerződések is hatályban vannak még, amelyeket 20 évnél jóval hosszabb időre gazdasági társaságok kötöttek egymással – az akkori szabályok szerint teljesen jogszerűen.

Az előzőekben felsorolt esetek kapcsán felhívjuk a figyelmet egy fontos bérlővédelmi rendelkezésre, ami jelentősen csökkenti e felmondási jog gyakorlásának valószínűségét. Eszerint ha a haszonbérbevevő a haszonbérlet tárgyát képező földhöz olyan uniós vagy nemzeti agrár-vidékfejlesztési támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtartamra földhasználati kötelezettséget ír elő (pl. egyes agrár-környezetgazdálkodási támogatások esetén), és a felmondás miatt a gazdálkodó ettől a támogatástól részben vagy egészben elesik, a felmondási jogát gyakorló haszonbérbeadó köteles pénzben megtéríteni a haszonbérbevevőnek a támogatási összeg elvesztéséből eredő kárát. Emellett az általános szabályok szerint rendezni kell az esetleges további elmaradt hasznok és károk kérdését is (pl. mezei leltár értéke), amelyről jelen írásunk végén külön is szólunk.

Felmondás azonnali hatállyal

A 2013. évi CCXII. törvény, valamint a Ptk. haszonbérletről szóló fejezete alapján elkülöníthető egy másik felmondási esetcsoport is, amely azonnali hatállyal érvényesíthető ugyan, de egyes bérlővédelmi szempontok itt is fontos szerepet játszanak. A haszonbérbevevővel a tulajdonos az azonnali hatályú felmondást ilyenkor is írásban köteles közölni, mégpedig úgy, hogy annak megtörténte egy esetleges jogvita során igazolható legyen. Ezért javasolt a tértivevényes levél használata. A felmondás és annak indokának közlése azonban önmagában nem elegendő. A haszonbérbevevőnek írásbeli nyilatkozatban el kell ismernie az azonnali felmondási ok bekövetkeztét ahhoz, hogy a kérdéses földrészletről a járási hivatal törölje a földhasználati nyilvántartásban szereplő haszonbérlői bejegyzést. Amennyiben a haszonbérbevevő 15 napon belül a felmondást nem fogadja el, azaz vitatja a felmondási ok jogosságát, a haszonbérbeadónak kell cselekednie, és a felmondás érvényességének megállapítása érdekében nyolc napon belül bírósághoz fordulnia. A bíróságtól annak megállapítását kell kérnie, hogy az általa hivatkozott felmondási ok bekövetkezett. Ha nem így jár el, az azonnali hatályú felmondás joga nem érvényesíthető.
A haszonbérbeadó a haszonbérletet akkor mondhatja fel azonnali hatállyal, ha a haszonbérbevevő
írásban közölt felhívás ellenére nem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely veszélyezteti a föld termőképességét,
a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül, vagy attól eltérően a föld használatát másnak átengedte (pl. alhaszonbérbe adta),
a földet a tulajdonos beleegyezése nélkül nem mezőgazdasági célra hasznosította vagy művelési ágát megváltoztatta,
a természetvédelmi jogszabályok vagy a természetvédelmi hatóság előírásaitól eltérő, a természeti terület állapotát kedvezőtlenül befolyásoló tevékenységet folytat, vagy a természeti értékek fennmaradását bármely módon veszélyezteti,
mint mezőgazdasági termelőszervezet és az annak legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja mint haszonbérbeadó közötti munkaviszonyt a munkáltató cég felmondással megszünteti,
a haszonbért vagy a földdel kapcsolatos terheket a lejárat után, írásban közölt felszólítás ellenére, a felszólítás közlésétől számított 15 napon belül sem fizeti meg.

Az azonnali hatályú felmondás joga a haszonbérbevevőt is megilleti. A természetes személy haszonbérlő (regisztrált földműves) akkor mondhatja fel azonnali hatállyal a haszonbérletet, ha szerződésben vállalt kötelezettségei teljesítésére a továbbiakban nem képes egészségi állapotának nagymértékű megromlása, vagy családi és egyéb életkörülményeinek tartós változása miatt. Megjegyezzük, hogy a természetes személy haszonbérlő halálával a szerződés csak akkor szűnik meg, ha az örökösök a Ptk.-ban erre az esetre meghatározott 30 napos felmondási jogukat a gazdasági év végével gyakorolják. Ellenkező esetben az örökös(ök) abban az esetben is folytathatják a haszonbérletet, ha egyébként nem felelnek meg a földforgalmi törvény haszonbérbevevőkkel szemben támasztott követelményeinek (például nem regisztrált földművesek).

Ha a közös megegyezés nem segít

Amint az az előzőekben bemutatott két esetcsoportból látható, számos, általában „alaposnak vélt ok” nem szerepel az egyoldalú felmondási okok között. Ilyenkor csak a közös megegyezéssel történő szerződésbontás jelenthet megoldást, ellenkező esetben meg kell várni a szerződés lejártát.
Önmagában véve nem minősül például felmondási oknak, ha a föld tulajdonosa a szerződés időtartama alatt ingatlanát értékesíteni kívánja, még akkor sem, ha a vevő fél ragaszkodik a per-, teher- és igénymentes, azaz – egyebek mellett – „haszonbérlőtől is mentes” ingatlan birtokba vételéhez. Hasonló a helyzet, ha a bérleti szerződést kötő tulajdonos a haszonbérlet időtartama alatt meghal, és az örökösök lépnének fel a bérlővel szemben, illetve ha a szerződésben korábban rögzített valamely feltételt (pl. a haszonbérlet időtartamát) a felek kölcsönösen nem tudják módosítani. A 2013. évi CCXII. törvény egy új rendelkezése azonban egy esetben, a haszonbérleti díj mértékének módosítása kapcsán mégis megadja a lehetőséget – sikertelen egyeztetési kísérletet követően – a haszonbérleti szerződés egyoldalú felmondására.
Amint arról az Agrofórum előző számában már szóltunk, a hosszútávú, legalább 10 évre kötött haszonbérleti szerződés esetében 5 évente bármelyik fél kezdeményezhet igazságügyi szakértői véleménnyel alátámasztva díjkorrekciót.
Ha az ebben a kezdeményezésben megjelölt új, piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti bérleti díj nagyságától akár pozitív, akár negatív irányban legalább 20 %-kal eltér, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja. Ha pedig a felek a piaci haszonbérleti díj mértékének megállapítása tárgyában bírósághoz fordulnak, és a bíróság által meghatározott bérleti díj mértéke tér el legalább 20 %-kal a korábbi haszonbérleti díj nagyságától, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül szintén élhet felmondási jogával a gazdasági év végére.

Amikor a haszonbérlet véget ér

A szerződés bármilyen okból történő megszüntetésekor a haszonbérbeadó és a haszonbérlő köteles egymással elszámolni. Semmis az olyan megállapodás, amely ezt az elszámolást előre kizárja.
A haszonbérlőnek a földet olyan állapotban kell visszaadnia, hogy azon a termelést folytatni lehessen. A haszonbérbevevő elviheti a még be nem takarított terményt, és az általa a földterületen létesített berendezési és felszerelési tárgyakat, a haszonbérbeadót azonban a még ki nem fizetett haszonbér biztosítására a földön található hozamokra és vagyontárgyakra nézve törvényes zálogjog illeti meg a tartozás rendezéséig. A haszonbérbeadó tehát ilyen esetben jogszerűen akadályozhatja meg a földön található termények és más vagyonelemek bérlő általi elszállítását, de csak addig a mértékig, ami a követelésére teljes egészében fedezetet nyújt.
A haszonbérbevevő követelheti a haszonbérbeadó hozzájárulásával létesített, el nem vihető berendezéseknek, létesítményeknek, az általa telepített ültetvénynek, évelő kultúrának és növényzetnek (az ún. mezei leltárnak), valamint a talaj minőségének megőrzését és javítását eredményező talajvédelmi, meliorációs és más beavatkozásoknak a szerződés megszűnésekor fennálló, vita esetén szakértő bevonásával megállapított tényleges értékét.
A haszonbérbevevő ugyanakkor köteles – a felek eltérő megállapodása hiányában – az általa a földterületen létesített gazdasági építményt saját költségén, kártalanítási igény nélkül lebontani, illetőleg eltávolítani. E kötelezettség nem teljesítése esetén a bontást, illetőleg az eltávolítást a haszonbérbeadó a volt haszonbérlő költségére elvégeztetheti.