A mező- és erdőgazdasági földek kisajátításának sajátosságai

Ez az eljárás a magántulajdon egyik legjelentősebb korlátozásaként is felfogható, amely a tulajdonjog teljeskörű elvonását jelentia tulajdonostól az állam, a helyi önkormányzat, vagyvalamely, törvényben rögzített közérdekű célt megvalósító szervezet részére. Az Alaptörvényünk szerint kisajátítani csak ingatlantlehet, mégpedig

• közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon,
• kivételesen,
• teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett.

Írásunkban azt mutatjuk be, hogy mit is jelentenek pontosan ezek a kifejezések.

Közérdekű célok

A kisajátítással mint közhatalmi kényszereszközzel való visszaélés elkerülése érdekében különösen fontosak a kisajátítás szigorú jogi garanciái, amelyeket az Alaptörvény, valamint a 2007. évi CXXIII. törvény tartalmaz. Azok a közérdekű célok, amelyekre ingatlan kisajátítása elrendelhető, törvényi szinten meghatározottak. Bár az elmúlt években ez a felsorolás több elemmel is bővül, termőföld kisajátítása esetén a leggyakoribb közérdekű cél a közlekedési és sport-infrastruktúra fejlesztése (pl. közút, kerékpárút építése),valamintvízparti ingatlanok esetében a vízkár-elhárítási (belvíz, árvíz, aszály) célú fejlesztések kivitelezése maradt. Előfordulhat azonban még bányászati, természetvédelmi, hírközlési, energiatermelési és -ellátási, illetőleg hulladékgazdálkodási létesítmény elhelyezése miatt is. Ez utóbbi esetekben azonban a közérdekű cél megvalósítása szempontjából a kisajátítással szemben gyakran előnyt élvez a közérdekű használati jog, a vezetékjog vagy a szolgalmi jog alapítása, amely nem jelenti a tulajdonjog elvonását, csupán tűrési kötelezettséget a tulajdonos, illetőleg földhasználó részéről.

Kisajátítást pótló adásvétel

A kivételesség mint feltétel a gyakorlatban azt jelenti, hogy a kisajátítási eljárás megindítását mindig megelőzi az állami szerv vagy a helyi önkormányzat vételi ajánlata, vagyis adásvétel, esetleg csere útján történő ajánlattétel az érintett terület tulajdonjogának megszerzésére. Amennyiben ez eredményes, úgy valójában sor sem kerül kisajátítási eljárásra, hiszen a felek kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződést kötnek egymással. Ez a szerződés annyiban speciális, hogy a földtulajdonos alkupozíciója rendkívül korlátozott. Általában abban merül ki, hogy elfogadja-e a felkért földértékbecslő szakértő által kalkulált vételárat, vagy sem.

Ha az ajánlattétel eredménytelen, vagyis a földtulajdonos a vételi ajánlatot 30 napon belül nem fogadja el, illetve a tulajdonos személye vagy tartózkodási helye nem állapítható meg, ténylegesen is sor kerülhet a kisajátítási eljárás elrendelésére, illetőleg lefolytatására.

Előfordulhat az is, hogy még az adásvételi ajánlattétel előtt a földrészleten a kisajátítást kérő előmunkálatokat végez. Ezek célja a terület közérdekű célból történő felhasználásának előkészítése érdekében szükséges mérések, vizsgálatok elvégzése, hogy hogy meggyőződjenek a területnek a tervezett beruházásra való alkalmasságáról. Ehhez a kisajátítási hatóság, azaz a földterület fekvési helye szerint illetékes megyei kormányhivatal engedélye szükséges. Előmunkálatokat a földrészlet rendeltetésszerű használatát a lehető legkevésbé korlátozva lehet csak végezni. Az engedélyben meghatározott munkálatok során keletkezett károkért járó kártalanítást – a kisajátítási kártalanítás szabályainak alkalmazásával – a kisajátítási hatóság állapítja meg.

A kártalanítási összeg megállapítása

A kártalanítási összeg megállapítására értékbecslő szakértő kirendelésére kerül sor. Az „első körös” vételi ajánlatban szereplő ajánlati ár meghatározására nézve a kisajátítási törvény nem tartalmaz kötelező szempontrendszert. Annak érdekében azonban, hogy már az adásvételi ajánlathoz szükséges értékbecslés is megfeleljen a kisajátítási eljárás szigorú előírásainak, lehetőség van a szakértő előzetes kirendelésére is. Az előzetes szakvéleményt úgy kell tekinteni, mintha azt a kisajátítási eljárásban kirendelt szakértő készítette volna.

Már az adásvételi ajánlat kapcsán fontos garanciális elemként rögzíti a törvény, hogy az ingatlanra megkötött adásvételi szerződés alapján kifizetett vételár – a kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítással megegyezően – adó- és illetékmentes, ide nem értve az általános forgalmi adót. Amennyiben a kisajátítás keretében történő tulajdonátszállást az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint adófizetési kötelezettség terheli, a vételár, illetőleg a kártalanítás összegét úgy kell tekinteni, mint amely az általános forgalmi adót is tartalmazza.

A kisajátított ingatlanért járó teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás elsősorban a tulajdonost illeti meg, de meg kell téríteni a kisajátított ingatlanon más személyek, így különösen a haszonélvező, illetőleg haszonbérlő érdekkörében keletkező károkat is.  

A kártalanítás összegének megállapítása során termőföld esetében elsősorban más, összehasonlításra alkalmas földrészletek helyben kialakult forgalmi értékére kell alapozni. Fontos azonban kiemelni, hogy kizárólag a tartósan fennálló földértéket lehet figyelembe venni, az eseti, konjunkturális ingadozásokat nem. Helyben kialakult földár hiányában a művelési ágat, a föld minőségét és jövedelmezőségétkell az értékeléshez felhasználni. A kártalanítás összegét azonban kizárólag az aranykorona-érték alapulvételével nem lehet megállapítani.

A kisajátítással kapcsolatos értékveszteséget és egyéb ún. járulékos költségeketis meg kell téríteni. A föld használója részére az adásvétel, illetőleg kisajátítás időpontjábanmég lábon álló, beszedetlen termés értékét is ki kell fizetni, ha az megállapítható. Ennek hiányában a folyó gazdasági év várható termésének értékéből kell kiindulni. Emiatt gyakori, hogy az értékbecslő ún. „mezei leltár” értéket is megállapít. Fontos azonban felhívni arra a figyelmet, hogy erre az összegre a tulajdonos, illetőleg haszonbérlő csak akkor tarthat igényt, ha már nincs módja a termést learatni. Erdő esetébena lábon álló faállományértéke is megtérítendő, amennyiben azt az erdőgazdálkodó nem kívánja a kisajátítás előtt maga kitermelni (kitermelés esetén ugyanis a faanyag értékét az ingatlan értékének megállapítása során figyelmen kívül kell hagyni).

A földhasználó ugyancsak igényt tarthat a folyó gazdasági évben már elvégzett mező- és erdőgazdasági munkák (pl. elvégzett őszi mélyszántás), és az egyéb ráfordítások(pl. kiszórt műtrágya) számlával igazolt költségeinek megtérítésére.

Ha a kisajátított ingatlan tulajdonosa vagy használója gazdálkodó szervezet, egyéni vállalkozó vagy mezőgazdasági őstermelő, meg kell téríteni az üzemátszervezés és üzemáttelepítés költségeit, illetve a tevékenység kisajátítási eljárás miatti szüneteléséből eredő bevételkieséstis, amennyiben az a kártalanításra jogosultnál – a kisajátított ingatlan birtokba bocsátását követő legfeljebb 90 napon belül – felmerült indokolt és igazolt költségnek minősül.

Bár termőföldön ritkán áll épület, megjegyezzük, hogy ha a kisajátítást kérő a kisajátított épületre vagy annak tartozékaira nem tart igényt, a tulajdonos azokat lebontathatja, és anyagukat elviheti. A bontási anyagnak és tartozékoknak a bontási költséggel csökkentett értékét azonban ilyen esetben a kártalanítás összegéből le kell vonni. Egyébként az építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérő módon épített építményért is jár kártalanítás, ha annak lebontását az építésügyi hatóság a kisajátítás miatt már nem rendelhette el.

Mivel egyes beruházások ún. vonalas létesítmények, általában csak a földrészletek egy részére van a fejlesztéshez szükség. Ezt nevezzük részkisajátításnak. Ilyen esetben a kisajátítással leválasztott földdarab telekmegosztási eljárás keretében önálló helyrajzi számot kap, a visszamaradó mezőgazdasági földrészlet területét és aranykorona-értékét pedig arányosan csökkentik. Részkisajátítás esetén a visszamaradt mezőgazdasági földrészlet méretéből, használhatóságából fakadó értékcsökkenést külön is figyelembe kell venni. A közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg, függetlenül attól, hogy az a földrészlet melyik részén valósul meg. Gyakori ugyanis a tulajdonostársak között a használati megosztás, vagyis az osztatlan földrészlet használati jogának természetbeni kijelölése. Ilyen esetben a kártalanítást nem az érintett területrészt kizárólagosan használó tulajdonostárs kapja, hanem a közös tulajdon szabályai szerint tulajdoni hányaduk arányában valamennyi tulajdonostárs részesül belőle. A terület méretének és aranykorona-értékének változása miatt tehát a részkisajátítást követően új használati megosztási megállapodást kell kötniük egymással.

Az azonnali kártalanítás követelményének megfelelően a kártalanítás kifizetése pénzben és egy összegbentörténik, késedelmes teljesítés esetén pedig késedelmi kamat is jár. Ha a kisajátított ingatlanon jelzálogjog állt fenn, a tulajdonos és a hitelező eltérő megállapodásának hiányában a pénzbeli kártalanítás összege – a jelzálogjoggal biztosított követelés erejéig – a kisajátított ingatlan helyébe lép. Emiatt a kártalanítás ezen hányadát bírósági letétbe kell helyezni.

Csereingatlannal történhet a kártalanítás, ha abban a tulajdonos és a kisajátítást kérő megegyezik. Ha a csereingatlan értéke nagyobb, mint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás, a különbözetet a tulajdonos köteles megfizetni. A különbözet megfizetése alól indokolt esetben mentesítés vagy fizetési kedvezmény adható. Ha a csereingatlan értéke kisebb a kisajátított ingatlanért járó kártalanításnál, a tulajdonos részére a különbözetnek megfelelő pénzbeli kártalanítás is jár. A kisajátított földrészleten fennálló haszonbérlet vagy haszonélvezeti jog az arra jogosult kérelmére a csereingatlanra is átvihető. Ilyen irányú kérelem legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig nyújtható be.

A kisajátítási eljárás lefolytatása

A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes megyei kormányhivatalfolytatja le. Az eljárást kezdeményezheti:

• azállam,
• a helyi önkormányzat,
• hírközlési, energiaellátási és vízgazdálkodási közfeladatokat ellátó szervezetek,
• az a tulajdonos, akinek ingatlanát részben kisajátították, de a visszamaradt rész eredeti céljára nem használható, gazdaságos értékesítése pedig nem lehetséges, illetve
• akinekingatlanát olyan közérdekű használati és szolgalmi jogok (pl. vezetékjog, bányaszolgalom) terhelik, melyek az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelenősen korlátozzák.

A kisajátítási tárgyaláson (amely nem bíróságon, hanem a megyei kormányhivatalban zajlik) az érintettekkel, így különösen a kisajátítandó ingatlan tulajdonosával, használójával ismertetni kell a kisajátítás közérdekűségének indokait, a kártalanításra vonatkozó szakvélemény eredményét, melyre az érintettek észrevételeket tehetnek. A kormányhivatal és az ügyfelek is kérhetik a szakértői vélemény kiegészítését, esetlegesen új szakértő bevonását. A kisajátítási eljárás végén a kormányhivatal a tulajdonosváltozásról és a kártalanítás összegéről hatósági határozatban dönt. Kisajátítás útján ingatlan tulajdonjogát csak az állam, a helyi önkormányzat, valamint az energiatermelést és -ellátást, hírközlési tevékenységet vagy vízgazdálkodási feladatokat ellátó szervezet szerezheti meg.

A kisajátítási határozat ellen fellebbezés benyújtására nincs lehetőség. Az a tulajdonos, aki a kisajátítás jogszerűségét, elrendelésének indokoltságát vitatja, vagy elégedetlen a kártalanítás mértékével, bíróságon közigazgatási pert indíthat. A bíróság a kisajátítási határozatot mind a kisajátítás elrendelése, mind a kártalanítás mértéke tekintetében megváltoztathatja. A kisajátítás jogalapját, vagyis a közérdekű cél fennállását, a megvalósítás szükségességét általában elismerik az érintettek, viszont gyakori megtámadási ok, ha álláspontjuk szerint mindezt más ingatlan igénybevételével kellene, illetve lehetne megvalósítani. A kártalanítási összeg nagyságának kifogásolása kapcsán kiemelést érdemel, hogy a kisajátítási határozat meghozatalát követően bekövetkezett értéknövekedés nem lehet alapja többletkártalanítás megítélésének. Ugyanakkor a bíróság által ténylegesen megítélt többletkártalanítás után az eredeti közigazgatási határozat véglegessé válásától jár a kamat. Ez hivatott ellensúlyozni azt a hátrányt, hogy az ingatlan tulajdonosa nem jutott hozzá nyomban az őt megillető teljes kártalanítás összegéhez. Megjegyezzük továbbá, hogy a kisajátítási per keretében nincs lehetőség arra, hogy a tulajdonostársak a kártalanítási összeg felosztására irányuló belső vitáját e per keretében döntse el a bíróság, erről csak külön polgári perben hozhat ítéletet a bíróság.