Agrárközélet

Osztatlan tulajdonjog: a beruházók rémálma

Pro/Lawyer Consulting

Januártól jóval egyszerűbbé vált az osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek felosztása. Az új szabályok ezenkívül megoldást adnak a beazonosíthatatlan tulajdonosok nevére bejegyzett földek helyzetére is. Az így elérni kívánt tisztább, átláthatóbb földtulajdoni struktúra ugyanakkor nemcsak a mezőgazdasági művelés hatékonyságát segítheti, de a zöldmezős ingatlanberuházásokat is felpörgetheti. Bihari Levente, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda senior ügyvéde foglalta össze a legfontosabb tudnivalókat.

Termőföldeknél gyakran előfordul, hogy az ingatlan akár tucatnyi különböző személy osztatlan közös tulajdonában áll. Sőt, az sem ritka, hogy a tulajdonostársak némelyike (a tulajdoni lapról kinyerhető néhány adaton kívül) még a többi tulajdonos számára sem ismert vagy elérhető.

Amellett, hogy ez nehézkessé teheti a mezőgazdasági hasznosítást, egy lehetséges zöldmezős beruházás fejlesztőjét is joggal riasztja el egy olyan tulajdoni lap, ahol már a tulajdonosok felsorolása is több oldalt vesz igénybe. A kiszemelt ingatlan tulajdoni viszonyainak átláthatatlansága és az ebből eredő fejlesztői kockázatok miatt már nem egy beruházás hiúsult meg vagy került át egy kevésbé optimális helyszínre.

Bihari Levente

Januártól van megoldás

„Az év elején hatályba lépett új szabályozás kifejezetten azt a célt szolgálja, hogy a termőföldek közös tulajdona gyorsan, hatékonyan, bírósági eljárás nélkül megszüntethető legyen” –magyarázza a Jalsovszky szakértője. „Lényege, hogy a tulajdonosok egy hatósági „osztóprogram” segítségével, megegyezés útján feloszthatják a földet, aminek eredményeként több kisebb, de önálló helyrajzi szám alatti, önállóan tulajdonolt ingatlan jön létre.”

Az igazi újdonságot azonban nem ez jelenti, hiszen a közös tulajdon eddig is megszüntethető volt a felek megegyezésével (bár erre eddig csak bírósági eljárás keretében volt lehetőség). A valódi fejlemény az, hogy az osztóprogram kiküszöböli a hosszadalmas, földmérő bevonásával történő területi osztozkodást. További lényeges előrelépés, hogy már a tulajdoni hányadok szerinti egyszerű többség akarata is elég lesz az egyezséghez, ráadásul mindenféle bírósági eljárás nélkül. Sőt, az elérhetetlen vagy azonosíthatatlan tulajdonostársak egyetértését automatikusan vélelmezni kell, vagyis az ő kimaradásuk sem lehet gátja a felosztásnak.

A jogszabály emellett lehetőséget ad arra is, hogy az egész ingatlant egy tulajdonostárs „kebelezze be”: ha a felosztott ingatlanok nem érnék el az előírt minimum méreteket, akkor valamely tulajdonostárs a jogszabályban rendezett megtérítés ellenében (ha pedig több jelentkező is akad, a legmagasabb megajánlott összeg ellenében) magához válthatja a többi tulajdoni hányadot.

Az állam előjogai

Az új szabályok speciális jogokat biztosítanak az államnak a földtulajdon-helyzetek rendezése érdekében. Egyrészt, ha a fentiek szerinti felosztással a tulajdonosok 2 éven át sikertelenül próbálkoznak, és a tulajdonosok száma kellően magas, akkor kezdeményezhető akár az is, hogy az állam sajátítsa ki a földet. Ilyenkor az állam döntése, hogy él-e ezzel a lehetőséggel.

Másrészt az állam automatikusan és kötelező jelleggel tulajdonossá válik azoknál a termőföldeknél, ahol nem beazonosítható a tulajdonos személye (mert adatai hiányosak), illetve ahol a bejegyzett tulajdonos születési évétől kezdve 120 év már eltelt. A földhivatalok hivatalból ellenőrzik, hogy ilyen körülmény fennáll-e, és szükség esetén hirdetményt tesznek közzé. Ha az előírt idő (3 hónap, illetve 1 év) alatt a beazonosítás nem végezhető el, illetve a valódi tulajdonos nem jelentkezik, az érintett ingatlan az állam tulajdonába kerül. A későbbiekben felbukkanó tulajdonos az államtól a földet visszaválthatja, vagy ha az állam esetleg már túladott rajta, kártalanítást igényelhet.

Mi várható?

Az új előírások végre képesek lehetnek megszüntetni a termőföldek kusza tulajdoni állapotát és megoldani az ismeretlen, elérhetetlen tulajdonosok problémáját. Egy tervezett zöldmezős fejlesztés esetében tehát már nem kell eleve reménytelennek elkönyvelni azokat az ingatlanokat, ahol a nagyszámú tulajdonos vagy egy azonosíthatatlan tulajdonostárs eddig megoldhatatlan akadályt jelentett.

Másrészt az új szabályok várható következménye az állami földtulajdon arányának növekedése lesz. „Jelenleg ugyanakkor még nem tudni, hogy az államnak mi lesz a koncepciója ezek hasznosítására: vajon a mezőgazdasági művelés fenntartása lesz-e a prioritás, vagy meglesz a hajlandóság a zöldmezős beruházások támogatására?” – teszi fel a kérdést Bihari Levente.

Agrofórum Hírlevél
Iratkozzon fel az Agrofórum hírlevélre!

A feliratkozást követően a rendszer egy megerősítő emailt fog küldeni a megadott email címre. Ha nem érkezne meg a levél, kérjük nézze meg a spam vagy Gmail esetén a Promóciók és az Összes levél mappát.

Hogyan tudja a gazdaság vezetője a jó alkalmazottat megtartani?

2024. december 15. 12:10

A mezőgazdaságban folyamatosan kevés a munkavállaló. A legtöbb gazdaságban probléma ez. Néhány alapvető módszer a foglalkoztatottak megtartására.

Hogyan lesz a jó zongoraművészből kiváló marketinges?

2024. december 13. 11:40

Ahhoz, hogy maradandót alkoss a munkáddal, ki kell tűnnöd az átlagból, ott kell lennie valami plusznak önmagadból is.

Alapítványi Bál

2024. december 2. 09:10

Időpont: 2025. január 24. (péntek), 18:00 óra, Helyszín: Hotel Helikon, 8360 Keszthely, Mikus Gyula sétány 5.

A sáskák tehetik tönkre az afrikai Nagy Zöld Fal-projektet?

2024. november 29. 14:10

A biztonsági helyzet is komoly akadályt jelent, mivel több terrorista csoport a projekt által érintett területeken tevékenykedik.

1,4 millió forint a termőföld átlagára hektáronként

2020. június 8. 09:06

Tavaly 7%-kal kevesebb tranzakció keretében 14%-kal kisebb termőföld-terület cserélt gazdát, mint 2018-ban. Az árak emelkedése ugyanakkor továbbra is töretlen.

Katasztrófához vezethet, ha tovább csökken a biodiverzitás

2019. május 24. 07:36

A növényi vegetáció produktivitásának csökkenése mellett ami igazán rémisztő, az a beporzásért felelős rovarok számának drasztikus csökkenése. Mellettük a kártevőket pusztító madarak és az óceánok és tengerek táplálékláncának alapját képező halfajok száma is drámai csökkenést mutat.

Több ponton változott a termőföld védelméről szóló törvény

2020. január 1. 17:37

A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény módosításával változnak a talajvédelmi hatóság engedélyével, vagy a hatóság felé történő bejelentéssel végezhető tevékenységek köre.

Zsíros földekre vetett szemet, a BMW-nek odahaza is meg kell küzdenie a gazdákkal

2023. július 24. 08:10

Az ipari beruházások, gyárépítések általában áldást jelentenek egy adott térség számára, hiszen munkahelyeket teremtenek és fellendülést hoznak. Más a helyzet akkor, ha értékes termőföldek vesznek el miatta.